店舗の開業準備において、内装デザインや立地条件の検討と同様に欠かせないのが、物件の法的な用途確認です。
気に入った物件であっても、現在の登録上の用途によっては、希望する事業での使用が許可されていないケースがあります。
本記事では、テナント物件における用途変更の必要性や、手続きを怠った場合のリスク、申請の流れも解説します。
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テナント物件で用途変更の手続きが必要になるケース
建物の使用目的を建築基準法上の「特殊建築物」へ変更する際には、用途変更の確認申請が求められます。
特殊建築物とは、不特定多数の方が利用する学校や病院、飲食店、物品販売業を営む店舗などが該当する区分のことです。
ただし、同じ特殊建築物同士であっても「類似の用途」間の変更、たとえば、ホテルから旅館への変更などは、特例として申請が不要となる場合があります。
一方で、物販店と飲食店は類似の用途とはみなされないため、業態を転換する際には原則として、申請が必要になる点は注意が必要です。
また、物件が現在どの用途で登記されているかは、建物引渡し時の「検査済証」や「確認済証」を確認すれば確認できます。
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手続きを怠るとどうなるのか
用途変更の確認申請をおこなわずに営業を開始した場合、建築基準法違反となり、是正命令や使用禁止命令を受けるリスクがあります。
建築基準法改正により、用途変更の対象となる床面積が200㎡以下であれば、確認申請の手続き自体は不要となりました。
しかし、この緩和規定はあくまで「書類上の申請手続き」が免除されるだけであり、建物自体が法律の基準を満たしていなくて良いわけではありません。
適切な対策をおこなわずに用途変更を済ませてしまうと、違法建築物として扱われ、将来的に物件を売却する際に、買い手がつかない事態も想定されます。
さらに、コンプライアンス違反の状態では、金融機関からの融資審査で不利になり、事業資金の調達に支障をきたす傾向があります。
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申請をおこなう際の手続きの流れ
まず、用途変更の手続きを進めるにあたり、対象物件の検査済証や現況図面などの、必要書類を準備することから始まります。
もし、検査済証が存在しない物件の場合には、建築士による「法適合状況調査」をおこない、当時の法令に適合していたことを証明する報告書の作成が必要です。
書類が揃った段階で、一級建築士などの専門家が、計画している内装や設備が、現在の建築基準法や消防法に適合しているか調査をおこないます。
設計図書を作成した後は、指定確認検査機関や、治体の建築主事へ確認申請書を提出し、審査を受けるという運びとなります。
審査に合格して「確認済証」が交付されて初めて、内装工事に着手することができるでしょう。
工事が完了した後には、完了検査を受けて「検査済証」の交付を受けることで、一連の法的手続きがすべて終了となります。
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まとめ
事務所から飲食店への変更など、既存の用途とは異なる目的で、物件を使用する場合は、原則として用途変更の手続きが必要です。
200㎡以下の変更であれば、確認申請は免除されますが、法令適合義務を怠ると違法建築物となり、融資や売却に悪影響を及ぼす可能性があります。
手続きには、検査済証の確認や専門家による法適合調査、確認申請書の提出といった工程が必要となるため、計画的な準備が求められます。
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